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未来5年,市区可能新增150万人!哪些板块将迎来
编辑:admin  发布日期:2021年04月08日 00时00分00秒

原标题:未来5年,市区可能新增150万人!哪些板块将迎来价值重估?

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本文为广告,不代表本平台立场 No -Number- 01 去年上半年以来,温州土地市场率先走出疫情影响,一路“持续高烧”,瓯海中心区、旧城、黄龙、瓯江口、瓯北等诸多板块地价接连创下近年新高,许多地块甚至出现了10多家开发商“围猎拼抢”的盛况。

以刚刚过去的3月为例,全市土地成交14宗,其中11宗溢价封顶竞配建政策性住房。

成交建面约126.9万方,成交溢价率约32.2%,创近一年新高(数据来源:朗兆地产指数研究院)。

3月31日,黄龙商贸城三期约61亩住宅地块压轴开拍,迎来11家房企角逐,最终华润以226500万元+政策性住房6200㎡竞得。

成交楼面价约为21479元/㎡,溢价率30.17%,刷新了板块新高。

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▲ 拍地结果。

/浙江省土地使用权网上交易系统 梳理3月这11宗热门地块,不难发现基本是来自原本炙手可热的板块。

不过其中位于瓯北的一处非江景地块,拍出了近1.55万元/㎡的实际楼面价,多少还是有些出人意料,引起了许多人的关注。

3月10日,这处位于瓯北浦西村的地块开拍,引来了10余家开发商角逐,最终以封顶总价8.06亿元+5900㎡政策性住房面积成交,综合实际楼面价近15500元/㎡。

算上建安等成本后,预计未来毛坯均价将突破2.5万元/㎡+。

这样的价格令市场为之咋舌。

要知道,板块内拥有一线江景的江屿云庄地块,去年上半年成交的楼面价也才约12000元/㎡。

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▲拍地结果。

/浙江省土地使用权网上交易系统 放眼温州楼市,15500元的楼面价属于什么水平? 梳理近年来的土拍记录可以发现,这一价格不但超过了瓯海、龙湾的大多数项目,甚至比瓯江对岸鹿城区的绿城·桂语江南(楼面价约15171元/㎡)、新希望·玉锦麟(楼面价约10862元/㎡)、龙湖坤和·天境(楼面价约12944元/㎡)更高。

北岸贵过南岸,如此显著的地价“倒挂”,直接颠覆了市场对于瓯江两岸的价值认知,其中也透露出了巨大的信息量。

房地产短期看金融,中期看土地,长期看人口。

各路开发商涌入瓯北老城区高价竞地,背后的逻辑不言自明。

作为楼市的“庄家”,开发商们对于板块的潜力和后市的走向有着敏锐的判断。

No -Number- 02 关于瓯北,还有个巨大的彩蛋等待开启。

继洞头之后,温州还有哪个县(市)有望实现撤县设区?这个话题一直为坊间所热议。

直到去年9月,温州出台《关于打造千万级常住人口城市的若干意见》(以下简称《意见》),主城区新一轮的区划调整才算真正迈出了实质性的一步。

根据《意见》,到2025年,市区常住人口将达到350万人。

数据显示,过去10年里,全市人口年均增量约2万人。

市区(鹿城、龙湾、瓯海、洞头)现有常住人口约300万,照这样的速度,五年内激增150万的可能性几乎为零。

对此,文件给出了许多人期盼已久的答案:着力推进都市区协同融合发展,全面提升中心城区首位度,加快撤县(市)设区步伐,深入推进瓯洞一体化、温瑞平原一体化和瓯江两岸协同发展。

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鹿城北望瓯北、三江实景图示意 显然,这新增的150万人口必须通过撤县设区来实现。

按照字面分析,位于温瑞平原南翼的瑞安和瓯江北岸的乐清、永嘉,已经跻身这一轮主城区扩容的第一梯队。

面对150万的人口增量缺口,这三个县(市)无论哪个都无法独力填补。

而三地在短期内同时设区,可能性同样不高。

相比乐清、瑞安、 永嘉县,尤其是瓯北片区,和主城区隔江对望,长期以来具有事实上的同城联动。

同时,瓯北等地民间关于“撤县设区”的呼声一直不断,在融入主城上具有极大向心力。

在这一轮的撤县设区中,永嘉在民意基础和现实条件方面均更有优势。

综合现有信息,永嘉+瑞安或永嘉+乐清或将是更具可行性的设区方案。

No -Number- 03 近些年来,随着温州“一江两岸”战略的推进实施,北岸的变化有目共睹,板块认可度持续提升。

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板块示意图 关于板块的利好,几乎人人都能说出个一二三。

股市里,当所有人都在谈论股票时,通常更需谨慎。

而楼市中,则存在价格轮动上涨的现象。

当一处热门板块价格持续上升,未来利好逐渐被高溢价提前透支。

它和周边板块的价格差距也会不断扩大,偏离合理区间。

此时,敏锐的资本往往会转向周边板块,用市场这只无形的手抹平“价格洼地”。

比起价格扶摇直上,直追鹿城的三江(国鸿财富中心二期毛坯惠前均价约2.9万元/㎡),同在北岸的瓯北显然被低估了。

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No -Number- 04 在温州核心都市圈中,瓯北一直是个特别的存在。

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区位示意图 从地理位置看,瓯北和鹿城隔江对望,和江心屿直线距离仅约300米,经东瓯大桥约5分钟就到5050购物中心、郭公山公园。

地缘关系上比瓯海、龙湾都要更近。

然而在行政区划上,瓯北所在的永嘉一直属于“县”,全面融入主城始终受限。

近年来,在主城区持续推进“拥江开发、跨江发展”的进程中,瓯江两岸的联系日渐紧密。

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瓯江江景示意 今年2月发布的《温州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中,温州“东拓、西优、南连、北接、中提升”的发展总纲,升格为“东拓、西优、南联、北跨”。

其中“北接”变为“北跨”,一字之别,彰显了城市跨江发展的主动姿态,瓯北在温州都市圈中的分量得到进一步提升。

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104国道瓯江特大桥示意 去年以来,随着七都大桥北汊桥、104国道瓯江特大桥相继通车,瓯江北岸和鹿城区已经形成“十一桥”相连的格局。

温州首条跨县域(永嘉)快速公交BRT七号线正式开通运营,进一步密切了两地联系。

未来,随着轨道交通M1线(永嘉段)、府东路过江通道项目实施,瓯江两岸将形成“十三桥隧”无缝联通的交通体系。

在城市界面更新上,瓯北同样也准好了充足的准备。

凭借近年来大手笔的大拆大整、大建大美,城市面貌持续焕新。

以城中村改造为例,瓯北一次次刷新纪录,清水埠改造项目更是创下了当时全市单体最大、拆迁户数最多的纪录,先后打造了清水埠、王家坞一前牌、东方—蔡桥等一批城中村改造新样板,为即将到来的城市能级跃变,腾挪出了宝贵的建设空间。

可以说,作为核心城区事实上的重要组成部分,瓯北全面融入主城区已经具备了“天时、地利、人和”,只差行政区划调整的“临门一脚”。

No -Number- 05 对于普通市民而言,分享城市发展红利最直接的方式或许就是买房。

如果能幸运地踩准行政区划调整的节奏,还将带来额外的惊喜。

眼下的瓯北,正是这样一个充满无限可能的“盲盒”。

即便抛开瓯北板块的诸多利好和周边成熟的配套不论,单凭一条南向看江,已经足以让人折服。

鹿城区的江景豪宅多年来一直牢牢占据着全城人居水平的塔尖位置。

可惜的是,北面临江无法同时拥有壮阔的江景和和煦的阳光,就像鱼和熊掌不可兼得。

南侧的主卧等高频功能区终究无缘江景视野的加持,客厅为了迁就江景只能朝北布局,难免阴冷潮湿。

瓯江北岸,南向对望江心屿的江屿云庄、中楠瓯江府等楼盘,完美地填补了这个缺憾。

瓯江夜景示意 拥有一套看得见瓯江的房子,是许多温州家庭置业的终极梦想。

如今的瓯江南岸,顶级江景豪宅单价动辄5万元+。

以江屿云庄为代表的瓯北板块, 毛坯销售,目前20号楼 沿江的,约143方户型单价在约2.5万元/㎡左右,瓯北板块目前还没有涌入过多的投资客,这也为属意瓯江的普通中产家庭留下了难得的入场时机。

随着浦西村地块的高溢价成交,瓯北价值正在被重新定义,置业的最佳窗口期已经到来。

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本文对项目特点所做的介绍,仅供参考。

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读者若产生购买行为,请务必看清售楼处的周边不利因素公示,样板房的非交付标准明示,对项目周边现状进行实测,并在签署各类法律文件时,仔细阅读相关条款。

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